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2004年資產(chǎn)評(píng)估講義(一)

來(lái)源: 編輯: 2004/07/08 00:00:00 字體:

  第 一 章 總 論

  前言:

  要以基本概念為主,最基本的概念性東西一定要把握住。從今年的考試來(lái)看,它的題型比前兩年有一些改變,比較多的增加了一些主觀題的內(nèi)容,而對(duì)客觀題的內(nèi)容來(lái)說(shuō)可能有一些刪減,在分?jǐn)?shù)上做了一些變化,這更要求考生們要特別注意這門課的最基本的知識(shí)點(diǎn),最基本的一些概念。

  第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估及其特點(diǎn)

  一、資產(chǎn)評(píng)估定義

 ?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)

  所謂資產(chǎn),是指經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的,能以貨幣計(jì)量的,能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。

  1.資產(chǎn)具有以下基本特征:

 ?。?)資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。

  (2)資產(chǎn)必須能以貨幣計(jì)量。

  (3)資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源,即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)現(xiàn)金流入的資源。

  2.作為資產(chǎn)評(píng)估客體的資產(chǎn),存在形式是多種多樣的,為了科學(xué)地進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估,可對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆诸悺?/p>

 ?。?)按資產(chǎn)存在形態(tài)分類,可以分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。

 ?。?)按資產(chǎn)是否具有綜合獲得能力分類,可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)

  (3)按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類,可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。

 ?。?)按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的關(guān)系分類,可以分為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。

 ?。ǘ﹥r(jià)格和價(jià)值

 ?。ㄈ┵Y產(chǎn)評(píng)估

  資產(chǎn)評(píng)估是專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員,按照國(guó)家法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則,根據(jù)特定目的,遵循評(píng)估原則,依照相關(guān)程序,選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型,運(yùn)用科學(xué)方法,對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的行為。

 ?。?)評(píng)估主體。

  (2)評(píng)估客體。

 ?。?)評(píng)估依據(jù)。

 ?。?)評(píng)估目的。

 ?。?)評(píng)估原則。

 ?。?)評(píng)估程序。

 ?。?)評(píng)估價(jià)值類型。

 ?。?)評(píng)估方法。

  二、資產(chǎn)評(píng)估的種類和特點(diǎn)

  (一)資產(chǎn)評(píng)估的種類

  目前國(guó)際上的資產(chǎn)評(píng)估主要分為三類,即評(píng)估、評(píng)估復(fù)核和評(píng)估咨詢。

  資產(chǎn)評(píng)估又可分為完全資產(chǎn)評(píng)估和限制性資產(chǎn)評(píng)估;

  資產(chǎn)評(píng)估還可具體劃分為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估和整體資產(chǎn)評(píng)估。

 ?。ǘ┵Y產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)

  1.市場(chǎng)性。

  2.公正性。

  3.專業(yè)性。

  4.咨詢性。

  三、資產(chǎn)評(píng)估的功能和作用

 ?。ㄒ唬┰u(píng)價(jià)及評(píng)估的功能

 ?。ǘ┕芾淼墓δ埽ㄗ饔茫?/p>

 ?。ㄈ╄b證的作用

  第二節(jié) 價(jià)值類型和評(píng)估目的

  一、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型

  資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。不同屬性的價(jià)值類型所代表的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不僅在性質(zhì)上是不同的,在數(shù)量上往往也存在著較大的差異。

  第一種,以資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價(jià)值類型,具體包括:重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)(或變現(xiàn)價(jià)值)和清算價(jià)格四種。

  第二種,從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的角度來(lái)表述資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型,具體包括:繼續(xù)使用價(jià)值、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值和清算價(jià)值等三種。

  第三種,從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì),即資產(chǎn)評(píng)估的特定目的來(lái)劃分資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型。

  第四種,以資產(chǎn)評(píng)估時(shí)所依據(jù)的市場(chǎng)條件,以及被評(píng)估資產(chǎn)的使用狀態(tài)來(lái)劃分資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型。

  (一)關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值

  在國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中,市場(chǎng)價(jià)值定義如下:“自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后,所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額,當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事,不受任何強(qiáng)迫壓制。市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值不是一種具體的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值存在形式,它是一系列不符合資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值定義條件價(jià)值形式的總稱或組合。

 ?。ǘ┟鞔_資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外價(jià)值的意義和作用

  二、資產(chǎn)評(píng)估的目的

 ?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)評(píng)估的一般目的

  資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。

 ?。ǘ┵Y產(chǎn)評(píng)估的特定目的

  1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

  2.企業(yè)兼并。

  3.企業(yè)出售。

  4.企業(yè)聯(lián)營(yíng)。

  5.股份經(jīng)營(yíng)。

  6.中外合資、合作。

  7.企業(yè)清算。

  8.抵押。

  9.擔(dān)保。

  10.企業(yè)租賃。

  11.債務(wù)重組。

 ?。ㄈ┵Y產(chǎn)評(píng)估特定目的在資產(chǎn)評(píng)估中的地位和作用

  第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則

  假設(shè)也可以這么說(shuō),很多東西是建立在假設(shè)之上,沒(méi)有這種假設(shè),很多活動(dòng)事實(shí)上是無(wú)法進(jìn)行的。所以,在資產(chǎn)評(píng)估的活動(dòng),會(huì)計(jì)的活動(dòng)當(dāng)中,對(duì)某些假設(shè)做出說(shuō)明是非常必要的。

  假設(shè)的意思就是說(shuō),由于認(rèn)識(shí)客體它的變化不可能被主體全部認(rèn)識(shí),這樣的話,人們就不得不根據(jù)我已經(jīng)知道的某些特征和事實(shí),來(lái)做出合乎邏輯的推斷,這種推斷事實(shí)上就是一種假設(shè)。

  一、資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)

 ?。ㄒ唬┙灰准僭O(shè)

  交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè),交易假設(shè)是假定所有待評(píng)資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過(guò)程中,評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。

 ?。ǘ┕_(kāi)市場(chǎng)假設(shè)

  公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件,以及資產(chǎn)在這樣的市場(chǎng)條件下接受何種影響的一種假定說(shuō)明或限定。

 ?。ㄈ┏掷m(xù)使用假設(shè)

  持續(xù)使用假設(shè)也是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)的條件,以及在這樣的市場(chǎng)條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說(shuō)明。

  (四)清算假設(shè)

  二、資產(chǎn)評(píng)估的原則

  (一)資產(chǎn)評(píng)估工作原則

  1.獨(dú)立性原則。

  2.客觀公正性原則。

  3.科學(xué)性原則。

 ?。ǘ┵Y產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則

  1.預(yù)期收益原則。

  2.供求原則。

  3.貢獻(xiàn)原則。

  4.替代原則。

  5.估價(jià)日期原則。

  第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系

  一、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的聯(lián)系

 ?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系

  (二)資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的聯(lián)系

  二、資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的區(qū)別

 ?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的區(qū)別

 ?。ǘ┵Y產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的區(qū)別

  第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估在中國(guó)的發(fā)展

  一、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)及其發(fā)展

  二、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)法律規(guī)范

  (一)法律形式的資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)法律規(guī)范

 ?。ǘ┬姓ㄒ?guī)和部門規(guī)章形式的資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)法律規(guī)范

  第 二 章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

  第二章在全書(shū)中的作用:

  它是集中的提煉,專門講述資產(chǎn)評(píng)估的方法,把資產(chǎn)評(píng)估的三種方法具體進(jìn)行說(shuō)明??忌趶?fù)習(xí)此章時(shí),先不要考慮具體對(duì)象的影響,先把三種方法的概念、特點(diǎn)、適用范圍和計(jì)算方法等特別記住。做到以不變應(yīng)萬(wàn)變。

  第一節(jié) 市場(chǎng)法

  一、市場(chǎng)法的基本涵義

  市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格,經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最為直接,最具說(shuō)服力的評(píng)估方法之一。

  市場(chǎng)法依據(jù)的原則是替代原則。

  二、市場(chǎng)法的基本前提

  通過(guò)市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件:

  (1)要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng);

 ?。?)公開(kāi)市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。

  三、市場(chǎng)法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)

  (一)選擇參照物

 ?。ǘ┰谠u(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素

  (三)指標(biāo)對(duì)比、量化差異

 ?。ㄋ模┰诟鲄⒄瘴锍山粌r(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異

 ?。ㄎ澹┚C合分析確定評(píng)估結(jié)果

  1.資產(chǎn)的功能。

  2.資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。

  3.市場(chǎng)條件。

  4.交易條件。

  四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法

 ?。ㄒ唬┲苯颖容^法

  直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評(píng)估對(duì)象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類方法。

  其基本計(jì)算公式為:評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格*評(píng)估對(duì)象A特征/參照物A特征

  1.現(xiàn)行市價(jià)法。

  2.市價(jià)折扣法。 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(1-價(jià)格折扣率)

  3.功能價(jià)值類比法。

 ?。?)資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況,通常被稱作生產(chǎn)能力比例法:

  資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力)

 ?。?)資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況,通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法:

  資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力)X

  4.價(jià)格指數(shù)法。

  資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù))

  5.成新率價(jià)格調(diào)整法。

  資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(評(píng)估對(duì)象成新率÷參照物成新率)

 ?。ǘ╊惐日{(diào)整法

  該法并不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或相似。

  1.市場(chǎng)售價(jià)類比法。

  資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值

  資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)

  年限修正系數(shù)=[1-1÷(1+8%)30]÷[1-1÷(1+8%)35]

  =(1-0.0994)÷(1-0.0676)

  =0.9006÷0.9324

  =0.9659

  2.市價(jià)法。

  資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×(參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本)

  3.市盈率乘(倍)數(shù)法。

  資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象(企業(yè)))收益額×參照物(企業(yè))市盈率

  第二節(jié) 收益法

  一、收益法的基本涵義

  收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。

  思路:通過(guò)估測(cè)被估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值判斷被估資產(chǎn)的價(jià)值的一切方法。

  典型的收益法是以利索本,即知道收益率然后反求本金。

  二、收益法的基本前提

  收益法是依據(jù)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的,它涉及三個(gè)基本要素:一是被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益;二是折現(xiàn)率或本金化率;三是被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。

  1.被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量;

  2.資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量;

  3.被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。

  三、收益法的基本程序和基本參數(shù)

  (一) 收益額

  其一,收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額,而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額;其二,用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益,而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。

 ?。ǘ┱郜F(xiàn)率

  折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言,如不考慮通貨膨脹,它是由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。其中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率可以利用國(guó)庫(kù)率或者銀行同期貸款利率近似代替。

 ?。ㄈ┦找嫫谙?/p>

  四、收益法中的主要技術(shù)方法

  公式中出現(xiàn)的符號(hào)的含義

  三個(gè)最基本的公式

  1.永續(xù)年金收益

  評(píng)估值=收益/資本化率

  2.有期限

  3.分段收益法公式:是前兩種公式的總和

 ?。ㄒ唬┘兪找娌蛔?/p>

  1.在收益永續(xù),各因素不變的條件下,有以下計(jì)算式:

  P=A/r

  2.在收益年期有限,資本化率大于零的條件下,有以下計(jì)算式

  3.在收益年期有限,資本化率等于零的條件下,有以下計(jì)算式:

  P=A×n

 ?。ǘ┘兪找嬖谌舾赡旰蟊3植蛔?/p>

  1.無(wú)限年期收益。其基本公式為:

  2.有限年期收益。其計(jì)算公式為:

 ?。ㄈ┘兪找姘吹炔罴?jí)數(shù)變化

  1.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增,收益年期無(wú)限的條件下,有以下計(jì)算式:

  2.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增,收益年期有限的條件下,有以下計(jì)算式:

  3.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減,收益年期無(wú)限的條件下,有以下計(jì)算式:

  4.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減,收益年期有限的條件下,有以下計(jì)算式:

  (四)純收益按等比級(jí)數(shù)變化

  1.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增,收益年期無(wú)限的條件下,有以下計(jì)算式:

  2.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增,收益年期有限的條件下,有以下計(jì)算式:

  3.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減,收益年期無(wú)限的條件下,有以下計(jì)算式:

  4.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減,收益年期有限的條件下,有以下計(jì)算式:

  第三節(jié) 成本法

  一、成本法的基本涵義

  成本法也是資產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一。成本法是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本,然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素,并將其從重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。

  二、成本法的基本前提

  1.被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。

  2.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的,信息資料、指標(biāo)需要通過(guò)歷史資料獲得。同時(shí),現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。

  3.形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。

  三、成本法中的基本要素

 ?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)的重置成本

  1.復(fù)原重置成本是指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等,以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。

  2.更新重置成本是指采用新型材料,現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn),新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等,以現(xiàn)行價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。

 ?。ǘ┵Y產(chǎn)的實(shí)體性貶值

  (三)資產(chǎn)的功能性貶值

 ?。ㄋ模┵Y產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值

  四、成本法中的具體評(píng)估方法

 ?。ㄒ唬┲刂贸杀镜墓浪惴椒?/p>

  1.重置核算法。

  2.價(jià)格指數(shù)法。

  重置成本=資產(chǎn)的賬面原值×價(jià)格指數(shù)

  或:重置成本=資產(chǎn)的賬面原值×(1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù))

  式中,價(jià)格指數(shù)可以是定基價(jià)格指數(shù)或環(huán)比價(jià)格指數(shù)。

  注意:重置核算法和價(jià)格指數(shù)法的區(qū)別

  1.用價(jià)格指數(shù)法算出來(lái)的重置成本只能是復(fù)原重置成本,而重置核算法有可能是復(fù)原重置成本,也有可能是更新重置成本。

  2.價(jià)格指數(shù)法是建立在不同時(shí)期某一種或某一類或全部資產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)水平上,而重置成本核算是建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本核算的基礎(chǔ)上。

  3.功能價(jià)值類比法。

 ?。?)生產(chǎn)能力比例法。

  (2)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。

  (二)實(shí)體性貶值的測(cè)算方法

  1.觀察法,也稱成新率法。

  資產(chǎn)實(shí)體性貶值=重置成本×(1-實(shí)體性成新率)

  2.使用年限法。

  3.修復(fù)費(fèi)用法。

  (三)資產(chǎn)的功能性貶值測(cè)算方法

 ?。ㄋ模┵Y產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

  第四節(jié) 評(píng)估方法的選擇

  一、評(píng)估方法之間的關(guān)系

 ?。ㄒ唬?資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系

  各種方法是相通的,只不過(guò)路徑不同。

  (二)資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別

  三種方法的邏輯出發(fā)點(diǎn)不同

  二、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇

  1.方法的選擇要與評(píng)估目的、評(píng)估的市場(chǎng)條件、評(píng)估對(duì)象在評(píng)估過(guò)程中所處的狀態(tài)以及由此決定的評(píng)估價(jià)值類型要相適應(yīng)。

  2.方法的選擇要受到評(píng)估對(duì)象的類型、狀態(tài)等的影響。

  3.方法的選擇還受到此方法的評(píng)估資料以及技術(shù)參數(shù)的約束

  第 三 章 資產(chǎn)評(píng)估程序

  第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估程序概述

  一、資產(chǎn)評(píng)估程序的定義和分類

  資產(chǎn)評(píng)估程序是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。狹義的角度上很多人認(rèn)為資產(chǎn)評(píng)估程序開(kāi)始于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員接受委托,終止于向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序開(kāi)始于承接資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)環(huán)節(jié),終止于資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)提交后的資產(chǎn)評(píng)估文件歸檔管理。

  1.明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng);

  2.簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū);

  3.編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃;

  4.資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查;

  5.收集資產(chǎn)評(píng)估資料;

  6.評(píng)定估算;

  7.編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū);

  8.資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。

  二、資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性

  第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估具體程序

  一、明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)

  1.委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本狀況。

  2.資產(chǎn)評(píng)估目的。

  3.評(píng)估對(duì)象基本狀況。

  1.價(jià)值類型及定義。

  2.資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日。

  3.資產(chǎn)評(píng)估限制條件和重要假設(shè)。

  4.其他需要明確的重要事項(xiàng)。

  二、簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)

  三、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃

  四、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查

  五、收集資產(chǎn)評(píng)估資料

  六、評(píng)定估算

  七、編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)

  八、資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔

  第三節(jié) 執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求(了解)

  第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估中信息收集與分析方法

  一、 執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中需要收集的信息

  二、執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中信息的來(lái)源

  (一) 收集資產(chǎn)所有者或占有者內(nèi)部的信息資料

 ?。ǘ┦占Y產(chǎn)所有者或占有者外部的信息資料

  1.市場(chǎng)信息。

  2.政府部門。

  3.證券交易機(jī)構(gòu)。

  4.媒體。

  5.行業(yè)協(xié)會(huì)或管理機(jī)構(gòu)及其出版物。

  6.學(xué)術(shù)出版物。

  三、資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中信息的初步處理

 ?。ㄒ唬┵Y產(chǎn)信息資料的分析

  (二)資產(chǎn)信息資料的篩選與調(diào)整

  1.按可用性原則劃分

  2.按信息來(lái)源劃分

 ?。?)一級(jí)信息。

 ?。?)二級(jí)信息。

  四、評(píng)估過(guò):程中常用的邏輯分析方法

  (一)比較

 ?。ǘ┓治雠c綜合

 ?。ㄈ┩评?/p>

  第 四 章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估

  第一節(jié) 機(jī)器設(shè)備評(píng)估概述

  一、機(jī)器設(shè)備定義

  二、機(jī)器設(shè)備的分類

  (一)固定資產(chǎn)管理中使用的國(guó)家分類標(biāo)準(zhǔn)

 ?。ǘ?huì)計(jì)核算中使用的分類標(biāo)準(zhǔn)

  1.生產(chǎn)用機(jī)器設(shè)備;

  2.非生產(chǎn)機(jī)器設(shè)備;

  3.租出機(jī)器設(shè)備;

  4.未使用機(jī)器設(shè)備;

  5.不需用機(jī)器設(shè)備;

  6.融資租入機(jī)器設(shè)備;

  第二節(jié) 成本法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用

  重置成本法的計(jì)算公式為:

  一、重置成本的計(jì)算

  機(jī)器設(shè)備的重置成本包括購(gòu)置或購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的必要的、合理的直接成本費(fèi)用、間接成本費(fèi)用和因資金占用所發(fā)生的獎(jiǎng)金成本。

  (一)設(shè)備凈價(jià)

  1.直接法。

 ?。?)市場(chǎng)詢價(jià)。

 ?。?)使用價(jià)格資料。

  2.物價(jià)指數(shù)法。

 ?。?)定基物價(jià)指數(shù)。

 ?。?)環(huán)比物價(jià)指數(shù)。

  3.重置核算法。

  機(jī)器設(shè)備的重置成本是由生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、利潤(rùn)、稅金組成。

  (1)生產(chǎn)成本。

 ?、僦苯尤斯べM(fèi)(LD)。

  直接人工費(fèi)=∑實(shí)際工時(shí)消耗量×工資定額

 ?、谥苯硬牧腺M(fèi)(MD)

  MD=MR+MP

  ③車間經(jīng)費(fèi)(EW)。

  EW=(LD)×rEW

 ?、芷髽I(yè)管理費(fèi)用(EM)。

  EM=(LD)×rEM

 ?、萜渌麑m?xiàng)費(fèi)用(EO)

  CM=MD+LD+EW+EM+ED+ET

  (2)銷售費(fèi)用(ES)

  銷售成本(CS)

  CS=CM+ES

 ?。?)利潤(rùn)(P)。

  P=CS×rP

 ?。?)稅金(T)。

  T=RC×rT

 ?。?)設(shè)備重置成本(RC)。

  RC=Cs+P+T

 ?。紺s+Cs×rp+RC×rT

  4.綜合估價(jià)法。

  計(jì)算公式為:

  RC=(MRM÷Km+MPM)×(1+Kp)×(1+Kd/n)/(1-rT)

  5.重量估價(jià)法。

  計(jì)算公式為:

  RC=W×RW×K+P+T

  6.類比估價(jià)法-―指數(shù)估價(jià)法。

  RC/S2=(A1/A2)x

 ?。ǘ┻\(yùn)雜費(fèi)

  1.國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)。

  國(guó)產(chǎn)設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)=國(guó)產(chǎn)設(shè)備原價(jià)×國(guó)產(chǎn)運(yùn)雜費(fèi)率

  2.進(jìn)口設(shè)備的國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)。

 ?。ㄈ┰O(shè)備安裝費(fèi)

  1.國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)。

  國(guó)產(chǎn)設(shè)備安裝費(fèi)=設(shè)備原價(jià)×設(shè)備安裝費(fèi)率

  2.進(jìn)口設(shè)備安裝費(fèi)計(jì)算。

  (四)基礎(chǔ)費(fèi)

 ?。ㄎ澹┻M(jìn)口設(shè)備從屬費(fèi)用

  二、實(shí)體性貶值

 ?。ㄒ唬┯^察法

  (二)年限法

 ?。ㄈ┬迯?fù)費(fèi)用法

  1.修復(fù)費(fèi)用的含義是對(duì)可修復(fù)費(fèi)用而言;

  2.對(duì)一個(gè)設(shè)備而言,既有可修復(fù)的費(fèi)用,也有不可修復(fù)的費(fèi)用,要綜合計(jì)算。

  三、功能性貶值

  設(shè)備的功能貶值主要體現(xiàn)在超額投資成本和超額運(yùn)營(yíng)成本兩方面。

  (一)第Ⅰ種功能性貶值

  第Ⅰ種功能性貶值反映在超額投資成本上

 ?。ǘ┑冖蚍N功能性貶值-超額營(yíng)運(yùn)成本,指由于新技術(shù)、新工藝的運(yùn)用,導(dǎo)致現(xiàn)在生產(chǎn)的新設(shè)備功能更強(qiáng)大,技術(shù)更先進(jìn)。

  四、經(jīng)濟(jì)性貶值

  經(jīng)濟(jì)貶值是由于企業(yè)外部因素所導(dǎo)致的被估資產(chǎn)價(jià)值的損失。

  具體表現(xiàn)有以下幾點(diǎn):

  1.由于使用壽命縮短

  2.由于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的提高

  3.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇

  第三節(jié) 市場(chǎng)法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用

  一、比較因素

 ?。ㄒ唬﹤€(gè)別因素

  (二)交易因素

 ?。ㄈr(shí)間因素

  (四)地域因素

  二、運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的具體方法

 ?。ㄒ唬┲苯悠ヅ浞?/p>

  (二)因素調(diào)整法

 ?。ㄈ┏杀颈嚷收{(diào)整法

  第四節(jié) 收益法在機(jī)器設(shè)備評(píng)估中的應(yīng)用

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